Para Aprender

1. Taxas de originação do empréstimo: custo para processar e administrar um novo financiamento. 2. Taxas de appraisal (avaliação profissional do valor do imóvel): custo para determinar o valor justo de mercado do imóvel. Normalmente são pagas a uma empresa terceirizada de gestão de avaliações (AMC). 3. Taxas de relatório de crédito: custo para o credor consultar seu relatório de crédito. 4. Pesquisa de título e title insurance: taxas para pesquisar o histórico do título do imóvel e contratar o seguro de título, que protege contra defeitos no título. 6. Taxas de registro: taxas cobradas pelo condado ou pelo governo local para registrar a nova escritura e o financiamento. 7. Taxas de levantamento topográfico: custo do levantamento dos limites do terreno, se exigido. 8. Inspeção residencial: taxas da inspeção geral da casa e, possivelmente, de inspeções adicionais, como de pragas ou radônio. 9. Honorários jurídicos: honorários de advogado, se aplicável. 10. Underwriting (análise do crédito pelo credor) ou taxas: custos ligados à avaliação da solicitação de empréstimo. 11. Points: os points são taxas pagas à vista ao credor para reduzir sua taxa de juros, o que diminui a prestação mensal do financiamento. Um point equivale normalmente a 1% do valor do empréstimo. 12. Impostos sobre a propriedade e seguro residencial: às vezes precisam ser pagos antecipadamente ou depositados em escrow (conta que o credor mantém para pagar essas despesas por você). 13. Taxas de associação de moradores (HOA): taxas iniciais de cadastro ou taxas anuais proporcionais, se aplicável. 14. Private Mortgage Insurance (PMI): prêmio pago à vista, se aplicável. Tanto compradores quanto vendedores devem receber um Closing Disclosure (documento final que lista todos os custos do fechamento) ou extrato de liquidação antes do fechamento, detalhando todas as taxas e como elas são distribuídas. Leia sempre esses documentos com atenção e consulte profissionais se tiver dúvidas.

Points são taxas pagas à vista ao credor para reduzir sua taxa de juros, o que diminui a prestação mensal do financiamento. Um point equivale normalmente a 1% do valor do empréstimo. Existem dois tipos principais de points no financiamento imobiliário 1. Discount points: são o tipo mais comum de point. Quando você compra discount points, está basicamente pagando parte dos juros à vista em troca de uma taxa de juros menor no seu financiamento. Quanto mais points você compra, menor será sua taxa de juros, embora a redução exata varie conforme o credor e as condições atuais do mercado. 2. Origination points: não são a mesma coisa que os discount points e não reduzem sua taxa de juros. Os origination points servem para cobrir os custos do credor com o processamento do empréstimo. Muitas vezes são negociáveis, mas nem todos os empréstimos têm origination points. Comprar points pode ser vantajoso se você pretende ficar com o financiamento por muito tempo, porque vai economizar mais em juros ao longo da vida do empréstimo do que pagou à vista. Porém, se você planeja vender ou refinanciar em pouco tempo, o custo pago à vista pode não ser recuperado pelas prestações menores. Faça sempre as contas com cuidado e considere seus planos de longo prazo ao decidir se compra points. Calculadoras de financiamento que incluem points podem ajudar você a descobrir seu ponto de equilíbrio: o tempo que levará para a economia mensal superar o custo pago à vista pelos points. Isso ajuda você a tomar uma decisão informada.

Um earnest money deposit (depósito de sinal) funciona como um compromisso financeiro e é exigido quando você assina um contrato de compra de um imóvel. Esse depósito mostra ao vendedor que você é um comprador comprometido e lhe dá certa garantia de que você pretende concluir a compra. O earnest money normalmente fica retido em uma conta de escrow (conta mantida por um terceiro) e será usado na sua entrada (down payment) e nos closing costs (despesas do fechamento) quando a transação for concluída com sucesso. Caso a venda não avance por causa de condições previstas no seu contrato de compra, como não conseguir o financiamento ou um resultado insatisfatório na inspeção, o earnest money geralmente é devolvido. Porém, se você decidir cancelar a transação sem cumprir os termos do contrato, pode perder o earnest money deposit.

Uma conta de escrow ou impound é uma conta especial aberta pelo seu credor para guardar valores destinados a despesas específicas do seu imóvel, como impostos sobre a propriedade e seguro residencial. Todo mês, quando você paga a prestação do financiamento, uma parte desse pagamento vai para essa conta de escrow. Quando chega a hora de pagar essas despesas grandes e recorrentes, o credor usa os valores da conta de escrow para fazer os pagamentos em seu nome. Assim, essas contas importantes são pagas em dia e integralmente, reduzindo o risco para você e para o credor.

As exigências para contas de escrow ou impound variam conforme o credor e a jurisdição, mas há situações comuns em que essas contas normalmente são obrigatórias: 1. Empréstimos da Federal Housing Administration (FHA): se você tem um empréstimo FHA, em geral é obrigado a ter uma conta de escrow para os impostos sobre a propriedade e os prêmios de seguro. 2. Relação empréstimo-valor (loan-to-value ratio): alguns credores exigem conta de escrow se a relação entre o empréstimo e o valor do imóvel estiver acima de um certo percentual. Isso costuma acontecer com quem dá uma entrada menor que 20%. 3. Financiamentos de alto custo: certos tipos de financiamento classificados como “high-cost” ou “subprime” podem ter exigência obrigatória de conta de escrow. 4. Leis estaduais: alguns estados têm leis específicas que exigem contas de escrow para certos tipos de empréstimo ou em certas condições. 5. Política do credor: mesmo quando não é exigido por lei nem pelo tipo de empréstimo, alguns credores insistem na conta de escrow como parte de suas políticas padrão de crédito. É importante revisar seus documentos do empréstimo e conversar com seu credor para saber se a conta de escrow é obrigatória na sua situação específica.

Uma multa por pagamento antecipado (prepayment penalty) é uma cláusula do seu contrato de financiamento que prevê a cobrança de uma taxa se você quitar o financiamento antes do prazo acordado. Essa taxa existe para compensar o credor pelos juros que ele deixará de receber se você quitar o empréstimo mais cedo. Os detalhes da multa, incluindo o valor e quando ela se aplica, variam e devem estar claramente descritos no seu contrato de financiamento. É importante saber se o seu financiamento tem multa por pagamento antecipado quando você pensa em refinanciar ou quitar o empréstimo antes do prazo, porque isso pode reduzir bastante a vantagem financeira dessa decisão. Consulte sempre o seu contrato de financiamento ou fale com o seu credor para ter a informação mais exata sobre eventuais multas por pagamento antecipado.

Ser avalista ou fiador (co-signing): ser avalista de um empréstimo também pode afetar o seu score de crédito, especialmente se a outra pessoa não pagar em dia.

Empréstimos jumbo: para casas que passam dos limites do empréstimo conforming (o limite máximo da Fannie Mae e da Freddie Mac), você provavelmente precisará de uma entrada de pelo menos 20% ou mais, e possivelmente maior, dependendo das exigências do credor e do seu score de crédito.

Ao solicitar um financiamento imobiliário, os credores normalmente exigem vários documentos de emprego para confirmar sua renda e sua situação de trabalho. Veja uma lista geral do que você pode precisar apresentar: Para funcionários assalariados: 1. Holerites recentes: em geral, os credores pedem os dois ou três últimos holerites. Alguns pedem mais. 2. Formulários W-2: esses formulários de imposto, que você recebe do seu empregador, mostram seus ganhos anuais. Os credores costumam querer ver os W-2 dos dois últimos anos. 3. Carta de comprovação de emprego (VOE): é uma carta do seu empregador confirmando sua situação de emprego, seu cargo e seu salário. Alguns credores podem até falar direto com o seu empregador para confirmar. Para autônomos: 1. Declarações de imposto de renda: os credores normalmente querem ver pelo menos dois anos de declarações completas, com todos os anexos. 2. Formulários 1099: se você fez trabalho como contratado, pode precisar apresentar formulários 1099. 3. Demonstrativos de resultado: demonstrativo de resultado do ano corrente até a data, para mostrar a situação atual da renda do seu negócio. 4. Licença do negócio: prova de que você é dono do negócio que declara ter. Para os dois casos: 1. Extratos bancários: os credores podem pedir extratos bancários recentes para ver suas economias e outros bens. 2. Renda de investimentos: se você tem renda de investimentos, pode precisar apresentar extratos mostrando dividendos ou juros recebidos. 3. Outras rendas: se você recebe pensão alimentícia, aluguel ou outros tipos de renda, pode precisar apresentar documentos dessas rendas também. 4. Social Security, aposentadoria e auxílio por invalidez: se algum desses casos se aplica a você, serão necessários documentos como cartas de concessão ou extratos. 5. Relatório de crédito: embora não tenha relação direta com emprego, os credores vão consultar seu relatório de crédito (você mesmo não precisa apresentá-lo). 6. Contato de empregadores anteriores: alguns credores pedem isso se você mudou de emprego recentemente. 7. Carteira de motorista ou documento oficial com foto: para confirmar sua identidade. Cada credor pode ter exigências um pouco diferentes, por isso o melhor é sempre verificar com o seu credor a lista de documentos exigidos. Preparar esses documentos com antecedência ajuda a agilizar o processo de solicitação do financiamento.

Precisamos verificar um histórico de emprego de 24 meses. Se você acabou de se formar e começou em um cargo novo, a comprovação pode ser feita pelo período de estudos (histórico escolar e diplomas servem) Você não precisa estar no mesmo empregador por 2 anos; o que se verifica é um total de 2 anos de histórico de trabalho. Trabalho de meio período também conta para esse histórico. Entendemos que o histórico de emprego de cada pessoa é único. Existem programas sob medida para quem não se encaixa nesse perfil (por exemplo, autônomos.)

Tanto a pré-qualificação quanto a pré-aprovação são etapas preliminares do processo de financiamento que dão a você uma ideia de quanto pode conseguir emprestado, mas não são a mesma coisa. Entender a diferença pode ser fundamental quando você está procurando uma casa. Pré-qualificação: a pré-qualificação é uma avaliação inicial da sua capacidade de crédito, feita com base em informações financeiras básicas que você passa ao credor. Processo: em geral, envolve uma conversa rápida com um credor. Você dá um panorama do seu histórico financeiro, incluindo renda, bens, dívidas e score de crédito. Documentação: normalmente, nenhum documento é exigido. Consulta ao crédito: costuma envolver uma consulta “soft”, que não afeta seu score de crédito. Resultado: você recebe uma estimativa do valor de financiamento para o qual pode se qualificar. Tempo: pode ser feita em poucos minutos. Pré-aprovação: A pré-aprovação é um processo mais completo, em que o credor verifica seu histórico financeiro e seu score de crédito para determinar exatamente quanto está disposto a emprestar a você. Processo: você preenche uma solicitação oficial de financiamento e entrega ao credor a documentação necessária. Documentação: comprovação de renda (formulários W-2, holerites recentes), comprovação de bens (extratos bancários), comprovação de emprego e outros documentos financeiros necessários. Consulta ao crédito: envolve uma consulta “hard”, que pode ter um pequeno impacto no seu score de crédito. Resultado: você recebe por escrito um compromisso mais concreto para um valor específico de empréstimo. Tempo: pode levar de vários dias a uma semana. Compromisso: é mais forte que a pré-qualificação e pode dar vantagem a você na busca pela casa, porque mostra aos vendedores que você é um comprador sério e com o financiamento encaminhado. Entender esses dois termos ajuda você a saber onde está financeiramente e quais devem ser seus próximos passos na compra da casa. Consulte sempre seu consultor de crédito imobiliário para a orientação mais exata e personalizada.

Dependendo do tipo de empréstimo, a aprovação pode sair em 24 horas ou levar até 21 dias. Fatores que podem afetar o prazo: Documentação: atrasos em providenciar os documentos exigidos prolongam o processo. Appraisal (avaliação do valor do imóvel): pode ser exigida uma avaliação do imóvel, e ela leva até uma semana ou mais. Tipo de empréstimo: alguns tipos, como os empréstimos VA ou FHA, podem levar mais tempo por causa de etapas extras de verificação. Condições de mercado: em temporadas movimentadas de compra de casas, os credores podem estar com volume alto, o que pode atrasar sua aprovação. Questões de crédito: se houver divergências ou problemas no seu histórico de crédito, pode ser necessário mais tempo para a análise.

Esteja preparado: tenha todos os documentos exigidos prontos para enviar o quanto antes. Responda rápido: responder rapidamente aos pedidos do credor ajuda a agilizar o processo. Trabalhe com profissionais: contar com um consultor de crédito imobiliário e um corretor de imóveis de boa reputação faz tudo andar melhor.

Um empréstimo com taxa de juros mais baixa, mas tarifas altas, pode custar mais no longo prazo do que um empréstimo com taxa de juros um pouco mais alta e sem tarifas.

O APR é calculado levando em conta: Taxa de juros: a taxa básica cobrada sobre o valor emprestado. Taxas e encargos: podem incluir taxas de originação do empréstimo, taxas de processamento, taxas de underwriting (análise do crédito) etc. Prazo do empréstimo: o tempo que você levará para pagar o empréstimo.

Os programas de ajuda com a entrada (down payment assistance) são programas especiais criados para ajudar quem compra a primeira casa a cobrir os custos iniciais da compra. Eles podem oferecer subsídios, empréstimos com juros baixos ou doações para você chegar ao valor de entrada necessário para conseguir o financiamento. Normalmente são oferecidos pelos governos federal, estaduais e locais, além de algumas organizações sem fins lucrativos. Tipos de ajuda: Subsídios (grants): dinheiro que você não precisa devolver, mas que pode vir com condições, como concluir um curso de educação para compradores de casa. Empréstimos com juros baixos ou diferidos: empréstimos com juros baixos ou sem juros, e normalmente você não precisa começar a pagar de imediato. Programas de empregadores: algumas empresas oferecem ajuda com a entrada como benefício de trabalho. Recursos de doação (gift funds): alguns programas permitem usar dinheiro doado por familiares ou amigos, mas isso normalmente precisa ser documentado corretamente. Primeira compra: em geral você precisa ser comprador de primeira casa, mas alguns programas definem isso como não ter tido casa própria nos últimos 3 anos. Requisitos: Limites de renda: muitos programas têm restrições de renda baseadas na renda média da região. Score de crédito: alguns programas exigem um score de crédito mínimo. Educação: você pode precisar concluir um curso de educação para compradores de casa. Recomendamos muito agendar uma conversa com um Consultor Aequalend local para conhecer os programas de ajuda disponíveis na sua região. Pode ser uma ótima oportunidade de encontrar recursos sob medida para a sua necessidade.