Para aprender

1. Cargos por originación del préstamo: Costo por procesar y administrar una hipoteca nueva. 2. Cargos de tasación: Costo para determinar el valor justo de mercado de la propiedad. Normalmente se pagan a una compañía externa de administración de tasaciones (AMC). 3. Cargos por el reporte de crédito: Costo para que el prestamista obtenga su reporte de crédito. 4. Búsqueda de título y seguro de título: Cargos por investigar el historial del título de la propiedad y por comprar un seguro de título que lo proteja contra defectos en el título. 6. Cargos de registro: Cargos que cobra el condado o el gobierno local por registrar la nueva escritura y la hipoteca. 7. Cargos de levantamiento topográfico: Costo del estudio de los límites de la propiedad, si se requiere. 8. Inspección de la vivienda: Cargos por la inspección general de la casa y posiblemente inspecciones adicionales, como de plagas o radón. 9. Cargos legales: Honorarios de abogado, si aplica. 10. Cargos de evaluación crediticia (underwriting): Costos relacionados con evaluar la solicitud del préstamo. 11. Puntos de descuento: Los puntos son cargos que usted paga por adelantado al prestamista para reducir su tasa de interés, lo que baja su pago hipotecario mensual. Un punto normalmente equivale al 1% del monto del préstamo. 12. Impuestos sobre la propiedad y seguro de vivienda: A veces se exige pagarlos por adelantado o colocarlos en una cuenta de escrow (la cuenta donde el prestamista guarda ese dinero y paga esas cuentas por usted). 13. Cargos de la asociación de propietarios (HOA): Cargos iniciales de apertura o cargos anuales prorrateados, si aplica. 14. Seguro hipotecario privado (PMI): Prima inicial, si aplica. Tanto los compradores como los vendedores deben recibir un Closing Disclosure (divulgación de cierre) o estado de liquidación antes del cierre, que detalla todos los cargos y cómo se distribuyen. Revise siempre estos documentos con cuidado y consulte a profesionales si tiene preguntas.

Los puntos son cargos que usted paga por adelantado al prestamista para reducir su tasa de interés, lo que baja su pago hipotecario mensual. Un punto normalmente equivale al 1% del monto del préstamo. Hay dos tipos principales de puntos hipotecarios 1. Puntos de descuento: Son el tipo de punto hipotecario más común. Cuando compra puntos de descuento, en realidad está pagando parte del interés por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja en su hipoteca. Cuantos más puntos compre, más baja será su tasa de interés, aunque la reducción exacta varía según el prestamista y las condiciones del mercado. 2. Puntos de originación: No son lo mismo que los puntos de descuento y no reducen su tasa de interés. Los puntos de originación se usan para cubrir los costos del prestamista por procesar el préstamo. Con frecuencia son negociables, pero no todos los préstamos tienen puntos de originación. Comprar puntos puede ser conveniente si planea conservar la hipoteca por mucho tiempo, porque ahorrará más en intereses durante la vida del préstamo de lo que pagó por adelantado. Sin embargo, si planea vender o refinanciar a corto plazo, es posible que no recupere ese costo inicial con los pagos mensuales más bajos. Haga siempre los cálculos con cuidado y considere sus planes a largo plazo al decidir si compra puntos. Las calculadoras hipotecarias que toman en cuenta los puntos pueden ayudarle a encontrar su punto de equilibrio: el tiempo que tardará el ahorro mensual en superar el costo inicial de los puntos. Esto puede ayudarle a tomar una decisión informada.

Un depósito de garantía (earnest money) sirve como compromiso financiero y se exige cuando usted firma un contrato para comprar una propiedad. Este depósito le demuestra al vendedor que usted es un comprador comprometido y le da cierta seguridad de que tiene la intención de completar la compra. El earnest money normalmente se mantiene en una cuenta de escrow y se aplicará a su pago inicial y a sus costos de cierre cuando la transacción cierre con éxito. Si la venta no avanza por contingencias señaladas en su contrato de compra, como no lograr el financiamiento o resultados de inspección insatisfactorios, el earnest money generalmente es reembolsable. Sin embargo, si usted decide cancelar la transacción sin cumplir los términos del contrato, podría perder el depósito de earnest money.

Una cuenta de escrow o impound es una cuenta especial que abre su prestamista hipotecario para guardar fondos destinados a gastos específicos de su propiedad, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda. Cada mes, cuando hace su pago hipotecario, una parte de ese pago entra en esta cuenta de escrow. Cuando llega el momento de pagar estos gastos grandes y recurrentes, el prestamista usará los fondos de la cuenta de escrow para hacer los pagos en su nombre. Así se asegura de que estas cuentas importantes se paguen a tiempo y por completo, lo que reduce el riesgo para usted y para el prestamista.

Los requisitos para las cuentas de escrow o impound pueden variar según el prestamista y la jurisdicción, pero hay algunos casos comunes en los que estas cuentas suelen ser obligatorias: 1. Préstamos de la Federal Housing Administration (FHA): Si tiene un préstamo FHA, por lo general se le exige tener una cuenta de escrow para los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro. 2. Relación préstamo-valor: Algunos prestamistas exigen una cuenta de escrow si su relación préstamo-valor supera cierto porcentaje. Suele ser el caso de los prestatarios que hacen un pago inicial de menos del 20%. 3. Préstamos hipotecarios de alto costo: Ciertos tipos de préstamos hipotecarios “high-cost” (de alto costo) o “subprime” pueden tener requisitos obligatorios de cuenta de escrow. 4. Leyes estatales: Algunos estados tienen leyes específicas que exigen cuentas de escrow para ciertos tipos de préstamos o bajo ciertas condiciones. 5. Política del prestamista: Incluso si no lo exige la ley ni el tipo de préstamo, algunos prestamistas pueden insistir en una cuenta de escrow como parte de sus políticas habituales de préstamo. Es importante revisar los documentos de su préstamo y consultar con su prestamista para determinar si una cuenta de escrow es obligatoria en su caso específico.

Una penalidad por pago anticipado es una cláusula de su contrato hipotecario que establece que se cobrará un cargo si usted paga su hipoteca antes de lo acordado. Este cargo existe para compensar al prestamista por los pagos de interés que dejará de recibir si usted paga su préstamo por adelantado. Los detalles de la penalidad, incluido cuánto será y cuándo aplica, pueden variar y deben estar claramente indicados en su contrato hipotecario. Es importante saber si su hipoteca tiene una penalidad por pago anticipado cuando considere refinanciar o pagar su préstamo antes del plazo, porque esto podría afectar de forma significativa los beneficios económicos de hacerlo. Asegúrese siempre de consultar su contrato hipotecario o de hablar con su prestamista para obtener la información más exacta sobre cualquier posible penalidad por pago anticipado.

Varios factores pueden influir en su puntaje de crédito, algunos de forma más significativa que otros. Historial de pagos (35%) El factor más importante que afecta su puntaje de crédito es su historial de pagos, que representa aproximadamente el 35% de su puntaje. Los pagos no hechos, los incumplimientos y las bancarrotas tienen un efecto negativo. Relación de uso del crédito (30%) Es la relación entre los saldos actuales de sus tarjetas de crédito y sus límites de crédito. Una relación más baja se ve de forma más favorable, porque indica que usted no depende demasiado del crédito. Antigüedad del historial de crédito (15%) Cuanto más largo sea su historial de crédito, mejor para su puntaje. Los prestamistas prefieren a los prestatarios con un historial más largo de pagos puntuales. Tipos de crédito en uso (10%) Tener una variedad de tipos de crédito (tarjetas de crédito, hipoteca, préstamos de auto, etc.) puede beneficiar su puntaje de crédito. Crédito nuevo (10%) Abrir varias cuentas de crédito nuevas en poco tiempo puede considerarse una conducta riesgosa y bajar su puntaje de crédito. Cada consulta de crédito “dura” también puede reducir un poco su puntaje. Registros públicos: Las bancarrotas, los gravámenes fiscales y los fallos civiles pueden afectar gravemente su puntaje de crédito. Saldos altos: Deber mucho en sus cuentas de crédito puede indicarles a los prestamistas que usted depende demasiado del crédito, lo que puede afectar su puntaje de forma negativa. Transferencias frecuentes de saldo: Transferir saldos con frecuencia de una cuenta a otra puede indicar que usted no puede pagar sus deudas, lo que puede afectar su puntaje de crédito de forma negativa. Ser codeudor: Ser codeudor de un préstamo también puede afectar su puntaje de crédito, sobre todo si la otra persona no hace los pagos a tiempo. Consultas de crédito: Cada vez que solicita crédito, se agrega una consulta a su reporte de crédito. Varias consultas en poco tiempo pueden bajar su puntaje de crédito. Inactividad: No usar sus cuentas de crédito o dejar que queden inactivas puede afectar su puntaje de forma negativa, ya que los prestamistas no pueden evaluar cómo maneja su crédito. Entender estos factores puede ayudarle a tomar medidas para mantener o mejorar su puntaje de crédito. Tenga en cuenta que las distintas agencias de crédito pueden usar criterios ligeramente diferentes para calcular su puntaje de crédito.

Es un error común creer que se exige un 20% de pago inicial para comprar; en realidad el pago inicial depende del tipo de préstamo que quiera obtener: Préstamos de la Federal Housing Administration (FHA): permiten pagos iniciales más bajos, con frecuencia de apenas 3.5%, Préstamos VA: Si usted es veterano o militar en servicio activo, puede calificar para un préstamo VA, que muchas veces se puede obtener sin ningún pago inicial. Préstamos del United States Department of Agriculture (USDA): a veces se pueden obtener sin pago inicial, aunque están sujetos a límites geográficos y de ingresos. Préstamos convencionales (Fannie Mae o Freddie Mac): tradicionalmente exigían 20% de pago inicial, pero sí permiten pagos iniciales más bajos, con frecuencia de apenas 3% o 5%. Préstamos jumbo: Para viviendas que superan los límites de los préstamos conformes, probablemente necesitará un pago inicial de al menos 20% o más, y posiblemente mayor según los requisitos del prestamista y su puntaje de crédito. Factores que influyen en el pago inicial: Puntaje de crédito: Un puntaje de crédito más alto puede permitirle calificar para un pago inicial más bajo. Relación deuda-ingreso: Una relación deuda-ingreso más baja puede hacerlo más atractivo para los prestamistas y posiblemente reducir el pago inicial requerido. Tipo de propiedad: Las propiedades de inversión suelen requerir pagos iniciales más grandes que las residencias principales. Condiciones del mercado: En un mercado muy competitivo, ofrecer un pago inicial más grande podría hacer su oferta más atractiva para los vendedores. Seguro hipotecario privado (PMI): Dar menos del 20% de pago inicial con frecuencia exige que usted pague PMI, un cargo mensual adicional que protege al prestamista si usted incumple el préstamo. Programas de préstamo: Los programas especiales para compradores de primera vivienda pueden ofrecer opciones de pago inicial reducido.

Al solicitar un préstamo hipotecario, los prestamistas normalmente exigen varios documentos de empleo para verificar sus ingresos y su situación laboral. Esta es una lista general de lo que puede necesitar entregar: Para empleados asalariados: 1. Talones de pago recientes: Por lo general, los prestamistas piden sus últimos dos o tres talones de pago. Algunos piden incluso más. 2. Formularios W-2: Estos formularios de impuestos, que usted recibe de su empleador, muestran sus ingresos anuales. Los prestamistas normalmente quieren ver los W-2 de los últimos dos años. 3. Carta de verificación de empleo (VOE): Es una carta de su empleador que confirma su situación laboral, su puesto y su salario. Algunos prestamistas incluso pueden comunicarse directamente con su empleador para verificarlo. Para trabajadores por cuenta propia: 1. Declaraciones de impuestos: Los prestamistas normalmente quieren ver al menos dos años de declaraciones de impuestos completas, incluidos todos los anexos. 2. Formularios 1099: Si ha hecho trabajo por contrato, puede que necesite entregar formularios 1099. 3. Estados de pérdidas y ganancias: Un estado de pérdidas y ganancias del año en curso que muestre la situación actual de los ingresos de su negocio. 4. Licencia de negocio: Prueba de que usted es dueño del negocio que declara tener. Para ambos: 1. Estados de cuenta bancarios: Los prestamistas pueden pedir estados de cuenta bancarios recientes para ver sus ahorros y otros activos. 2. Ingresos por inversiones: Si tiene ingresos por inversiones, puede que necesite entregar estados que muestren los dividendos o intereses ganados. 3. Otros ingresos: Si recibe pensión alimenticia, ingresos por alquiler u otros tipos de ingresos, puede que necesite entregar documentación de esos también. 4. Seguro Social, pensión e incapacidad: Si alguno de estos aplica, se necesitará la documentación correspondiente, como cartas de otorgamiento o estados de cuenta. 5. Reporte de crédito: Aunque no se relaciona directamente con el empleo, los prestamistas obtendrán su reporte de crédito (aunque usted no tendrá que entregarlo). 6. Datos de contacto de empleadores anteriores: Algunos prestamistas los piden si usted cambió de trabajo hace poco. 7. Licencia de conducir o identificación con foto emitida por el gobierno: Para confirmar su identidad. Distintos prestamistas pueden tener requisitos algo diferentes, así que siempre es mejor consultar con su prestamista específico su lista de documentos requeridos. Preparar estos documentos con antelación puede ayudar a agilizar el proceso de solicitud de la hipoteca.

Necesitamos verificar un historial de empleo de 24 meses. Si usted acaba de graduarse y empezó un puesto nuevo, sus estudios pueden cubrir esa confirmación (sirven las transcripciones y los títulos) No necesita haber estado con el mismo empleador por 2 años; lo que se revisa es que tenga un total de 2 años de historial laboral. El empleo de medio tiempo también cuenta para el historial. Entendemos que el historial de empleo de cada persona es único. Hay programas hechos a la medida para quienes no encajan en este perfil (por ejemplo, los trabajadores por cuenta propia.)

Tanto la precalificación como la preaprobación son pasos preliminares del proceso hipotecario que le dan una idea de cuánto podría calificar para pedir prestado, pero no son lo mismo. Entender la diferencia puede ser fundamental cuando está buscando casa. Precalificación: La precalificación es una evaluación inicial de su capacidad de crédito, basada en la información financiera básica que usted le da al prestamista. Proceso: Por lo general implica una conversación rápida con un prestamista. Usted dará un panorama de su historial financiero, incluidos ingresos, activos, deudas y puntaje de crédito. Documentación: Normalmente no se requiere documentación. Revisión de crédito: Por lo general implica una consulta de crédito “suave” que no afectará su puntaje de crédito. Resultado: Recibirá una estimación del monto de hipoteca para el que podría calificar. Tiempo: Se puede hacer en cuestión de minutos. Preaprobación: La preaprobación es un proceso más completo en el que el prestamista verifica su situación financiera y su puntaje de crédito para determinar exactamente cuánto está dispuesto a prestarle. Proceso: Usted llenará una solicitud oficial de hipoteca y entregará al prestamista la documentación necesaria. Documentación: Comprobante de ingresos (formularios W-2, talones de pago recientes), comprobante de activos (estados de cuenta bancarios), verificación de empleo y otra documentación financiera necesaria. Revisión de crédito: Implica una consulta de crédito “dura” que puede tener un pequeño impacto en su puntaje de crédito. Resultado: Recibirá un compromiso por escrito más concreto por un monto específico de préstamo. Tiempo: Puede tomar de varios días a una semana. Compromiso: Es más fuerte que una precalificación y puede darle ventaja al buscar casa, porque les muestra a los vendedores que usted es un comprador serio y con el financiamiento listo. Entender estos dos términos puede ayudarle a saber dónde está parado económicamente y cuáles deben ser sus siguientes pasos en el proceso de compra de vivienda. Consulte siempre con su asesor hipotecario para obtener la información más exacta y personalizada.

Según el tipo de préstamo, la aprobación puede tomar de 24 horas a 21 días. Factores que pueden afectar el plazo: Documentación: Los retrasos en entregar los documentos requeridos pueden alargar el proceso. Tasación: Puede requerirse una tasación de la propiedad, y esta puede tomar una semana o más. Tipo de préstamo: Algunos tipos de préstamo, como los VA o FHA, pueden tardar más por pasos de verificación adicionales. Condiciones del mercado: En las temporadas de mucha compra de vivienda, los prestamistas pueden tener un volumen alto, lo que podría retrasar su aprobación. Problemas de crédito: Si hay discrepancias o problemas en su historial de crédito, puede necesitarse más tiempo para revisarlos.

Esté preparado: Tenga todos los documentos requeridos listos para entregarlos lo antes posible. Responda pronto: Responder rápido a las solicitudes del prestamista ayuda a agilizar el proceso. Trabaje con profesionales: Contar con un asesor hipotecario y un agente de bienes raíces de buena reputación ayuda a que todo avance con más fluidez.

Conocer el APR (tasa anual equivalente) de un préstamo le permite presupuestar mejor, ver con transparencia el costo real de pedir prestado y comparar préstamos para tomar la decisión más informada. Un préstamo con una tasa de interés más baja pero con cargos altos puede costar en realidad más a largo plazo que un préstamo con una tasa de interés un poco más alta pero sin cargos. Cuando está comparando hipotecas, comparar los APR puede ayudarle a encontrar la mejor opción. Es como comparar el precio final “todo incluido” cuando compra un carro, y no solo el precio de la etiqueta.

El APR se calcula tomando en cuenta: Tasa de interés: La tasa base que se cobra sobre el monto prestado. Cargos y costos: Pueden incluir cargos por originación del préstamo, cargos de procesamiento, cargos de evaluación crediticia (underwriting), etc. Plazo del préstamo: El tiempo que usted tomará para pagar el préstamo.

Los Programas de Ayuda para el Pago Inicial son programas especiales dirigidos a ayudar a los compradores de primera vivienda a cubrir los costos iniciales de comprar una casa. Estos programas pueden dar subvenciones, préstamos de bajo interés o dinero de regalo para ayudarle a alcanzar el pago inicial que necesita para obtener una hipoteca. Normalmente los ofrecen los gobiernos federal, estatales y locales, además de algunas organizaciones sin fines de lucro. Tipos de ayuda: Subvenciones: Dinero gratis que no tiene que devolver, pero que puede venir con condiciones, como completar un curso de educación para compradores de vivienda. Préstamos de bajo interés o diferidos: Préstamos con tasas de interés bajas o sin interés, y por lo general no tiene que empezar a pagarlos de inmediato. Programas del empleador: Algunos empleadores ofrecen ayuda para el pago inicial como beneficio laboral. Fondos de regalo: Algunos programas permiten usar dinero regalado por familiares o amigos, pero por lo general debe documentarse correctamente. Comprador de primera vivienda: Por lo general usted debe ser comprador de primera vivienda, aunque algunos programas lo definen como no haber sido dueño de una casa en los últimos 3 años. Requisitos: Límites de ingresos: Muchos programas tienen restricciones de ingresos según el ingreso medio de la zona. Puntaje de crédito: Algunos programas exigen un puntaje de crédito mínimo. Educación: Puede que necesite completar un curso de educación para compradores de vivienda. Le recomendamos mucho agendar una cita con un Asesor local de Aequalend para explorar los programas de ayuda disponibles en su área. Puede ser una gran oportunidad para encontrar recursos adaptados a sus necesidades específicas.